Tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định rõ về quyền của bên thế chấp. Theo đó, bên thế chấp sẽ được phép bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Chỉ khi có sự đồng ý của ngân hàng thì mới được mua ngôi nhà
đang thế chấp tại ngân hàng đó. Ảnh minh họa
Đối với ngôi nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, bạn chỉ được thực hiện việc mua bán khi có sự đồng ý của ngân hàng. Thỏa thuận này được thực hiện giữa các bên, không vi phạm quy định pháp luật hiện hành, song, chỉ nên thực hiện trong những trường hợp như sau:
- Thứ nhất: Giữa ba bên bán- mua - ngân hàng nhận thế chấp tài sản lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.
Trường hợp tiền bán nhà nhiều hơn so với tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ có trách nhiệm nộp khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) cho ngân hàng để thanh toán khoản nợ cho bên bán. Lúc này, bên bán sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại giấy tờ nhà. Sau khi trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại.
- Thứ hai: Bên bán sẽ đưa ra một tài sản thay thế khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp tại ngân hàng. Lúc này, bên bán và ngân hàng sẽ thỏa thuận với nhau để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và tiến hành giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để thực hiện giao dịch mua bán.
Bên bán và bên mua sau khi nhận được giấy tờ nhà, sẽ tiếp tục thực hiện thủ tục mua bán nhà theo đúng quy định được nêu tại khoản 6 điều 9 thông tư số 24/2014 ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên & Môi trường về hồ sơ địa chính được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 điều 19 Thông tư 2/2015 ngày 27/1/2015 và khoản 4 điều 7 Thông tư số 33/2017 ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên & Môi trường. Thủ tục như sau:
1. Các bên lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan công chứng nơi có nhà đất. để.
2. Một trong hai bên sẽ thực hiện các thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp (bản chính).
- Giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận (bản sao có công chứng).
- Hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng (bản chính).
3. Đến Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất để nộp hồ sơ.
Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội
